Avrupa emlak piyasasına genel bakış

Geçtiğimiz yılın sonunda Avrupa’da ev fiyatları yüzde 4,5 arttı.

Ancak bu düzeyde gelir ve maaşlarda herhangi bir artış olmadı. Bugün faiz oranları son 10 yıla göre daha düşük ve kredi almanın koşulları da oldukça kolay. Evlerimize ödediğimiz aylık borçların ekonomimize etkisini tartışalım.

Mike ve Natalia bir ev satın alır. Güvenli işleri ve istikrarlı bir gelirleri var.

Ekonomi gelişiyor, faiz oranları düşük ve bankalar borç veriyor.

Artan ev fiyatları bu çiftin evinin değer kazandığı anlamına geliyor.

Ancak fiyatlar düştüğünde yatırımlarının değeri azalacak ve evlerinin değerinden daha büyük borçlarla karşı karşıya kalacaklar.

Çalıştıkları banka çok fazla konut kredisi kullanmışsa mevcut teminatın değeri azalacaktır. Yani bankanın kasalarında ödünç verilecek para daha az olacak.

Çiftin kazancının büyük kısmı ipoteğe gideceğinden diğer ihtiyaç duydukları şeyler için paraları olmayacak.

Evlerine değer katmak için para harcayamazlarsa inşaat sektörünün yavaşlaması nedeniyle Mike’ın işi de riske girecek.

Natalia diğer ürün ve hizmetlere para harcayamazsa, çalıştığı şirket gibi şirketler, kayıp kazançlarını telafi etmek için işçileri işten çıkarmak zorunda kalabilir.

Eğer içlerinden biri veya her ikisi de işini kaybederse bu, Mike ve Natalia’nın ipoteği ödeyemeyeceği anlamına gelir.

İsveç’te olduğu gibi ev fiyatlarının istikrarlı bir şekilde arttığı bir dönemde, evlerin aşırı değerlenmesi, satın almak isteyenler üzerinde gereksiz borç yükü olacağı endişesini artırıyor.

Artık Avrupa genelinde ev fiyatları artıyor. Ancak bu artış, Portekiz ve İrlanda’da kaydedilen keskin düşüşlerin ardından düşük bir trend izliyor.

Guillaume Desjardins, İsveç gibi bir ülkenin istikrarı nasıl sağlamaya çalıştığını bulmaya karar verdi.

Guillaume Desjardins, euronews:

Bankalar, 10 yıl önceki krizden sonra sistemlerini güçlendirmek için borç servis oranlarını artırmak zorunda kalmıştı. Ancak bu durum yeni ev hayali kuranların krediye erişimini daha da zorlaştırıyor.

Son yıllarda emlak fiyatları maaşlardan daha hızlı arttı ve insanlar borçlanmaya zorlandı. Borç seviyesi o kadar yüksek ki, tıpkı burada olduğu gibi İsveçlilerin üçte birinden fazlasının 4,5 yıllık maaşından fazla borcu var.

Erik Olsson, Emlakçı:

Bugün İsveç’te kredi almayı zorlaştıran bazı düzenlemeler var. Yeni düzenleme bu yıl 1 Mart’ta yürürlüğe girdi ve o tarihten bu yana daha fazla çocuklu, daha büyük aileler bundan daha fazla etkileniyor. Büyük bir ev satın almak daha fazla masraf demektir.

İsveç son zamanlarda konut piyasasını rahatlatacak önlemler aldı. Alıcının, satın almak istediği evin fiyatının en az yüzde 15’ine sahip olması ve ipoteğin bir kısmını her yıl geri ödemesi gerekiyor. Bankalar da risk hesaplamalarında gayrimenkul kredilerine daha fazla ağırlık vermeye başladı. Ekonomik risklere karşı cankurtaran halatıdır.

Yüksek borç toplumun her gelir düzeyinde sıkıntıya neden olur. Her taksit bütçeyi azaltır.

Guillaume Desjardins, euronews:

İsveçliler ev sahibi olamıyor çünkü son yıllarda yüksek ev fiyatları borçlarını artırıyor. Bunun ekonomiye de olumsuz etkileri oluyor.

Jens Magnusson, Yönetici Ekonomist, SEB:

Faiz oranları düşük olduğu sürece bu sürdürülebilir. Peki faiz oranları yükseldiğinde ne olur sorusu çok önemli? Açıkçası birçok aile diğer masraflarını kısacak. Daha fazla faiz ödemek için yemek ve gezi gibi planlardan vazgeçip para biriktirmek zorunda kalacaklar. Tabii ki en büyük sorun evlerini terk etmek zorunda olmaları. Ancak bunun şimdilik biraz uzak olduğunu düşünüyoruz.

Avrupa Sistemik Risk Kurulu (ESRB), sadece İsveç’i değil, 7 Avrupa Birliği ülkesini de maruz kaldıkları iki tehlikeye karşı uyardı. Konut borçlarında ve ev değerlerinde aşırı artışlar. Konut piyasasında yaşanacak bir şok tüm ekonomiyi etkileyecektir.

Bu şoklar en çok orta ve düşük gelirli aileleri etkiliyor. Fransa’nın Lyon kentine geldim. Sektörü daha iyi anlamak için 24 Avrupa ülkesinde 42 bin konut sağlayan Housing Europe’un başkanıyla görüştük.

euronews: Cedric, eğer senden Avrupa emlak piyasasını bize açıklamanı istesem, bunu nasıl yaparsın?

Cédric Van Styvendael:

İki şeyle cevap vereceğim. Birincisi anahtardır. Her Avrupalının hayali olan anahtarlar. Avrupa’da ev sahibi olmak çok önemlidir. Gelir kaynaklarına, aile ve çalışma koşullarına uygun ev bulma imkanları her geçen gün zorlaşıyor. Sosyal konut ve uygun fiyatlı sosyal konut oyuncularının imajı kötü. Bir yıl önce Hollanda’nın Amsterdam kentinden bir ekip şöyle demişti: Ekonomimize ve bölgelerimize kattıkları tüm çeşitliliği gösterecek bir sosyal konut festivali düzenlemeliyiz. Bu festivalin 2019 yılında Büyük Lyon metropolünde düzenleneceğini söylemekten mutluluk duyuyorum.

euronews: Sizi en çok ne endişelendiriyor? Konut çok pahalı olduğundan mı, yoksa kredi borcunun fazlalığından mı?

Cedric:

Avrupa’daki sorun, ev fiyatlarının vatandaşların gelirinden daha hızlı artmasıdır. Her 10 Avrupalıdan biri gelirinin yüzde 40’ını konuta harcıyor. Bu, çabanın yüksek bir göstergesidir. Dolayısıyla konuta bu kadar çok para harcamak son derece endişe verici. İkinci endişe verici faktör ise yoksul aileler için bu oranın daha da artmasıdır.

euronews:

Bankacılık düzenlemelerinin yaşanabilecek krizleri önlemek için yeterli olduğunu düşünüyor musunuz?

Cedric:

Banka kredisine erişim sorunları açısından durum çelişkilidir. Oranlar düşük. Ancak bu düşük oranlar fiyatların yükselmesine neden oluyor. Aynı zamanda ev almak isteyen vatandaşlara kredi veren bankaların gereksinimleri de son derece önemlidir. Mortgage kredisine erişime yönelik bu pazar, düşük gelirli işçilere hizmet etmelidir. Çünkü ucuz paraya ihtiyacımız var, özellikle de daha genç ve daha savunmasız ailelerden.

euronews:

Avrupa’nın diğer bölgeleriyle karşılaştırıldığında Fransa’daki durumu nasıl görüyorsunuz? Çünkü burada fiyatlar Paris bölgesi dışında aşağı yukarı durağan görünüyor.

Cedric:

Haklısınız, Fransa’da ortalama oranlar oldukça istikrarlı. Ancak Avrupa’daki sorun, megakentlerin bulunduğu cazip bölgeler ile daha az çekici bölgeler arasındaki uçurumdur. Size bir rakam vereyim: Lyon’dayız, bu metropolde ev fiyatları 2010 ile 2015 arasında yüzde 69 arttı. Bu çok fazla. Yıllık konut büyüme oranlarına ilişkin 2009 verilerine dönelim. Dolayısıyla dikkatli hareket etmezsek ve düzenleyici mekanizmaları hayata geçirmezsek, Avrupa’da yeni bir emlak krizinin ortaya çıkabileceğini düşünüyoruz. Bundan kaçınmalıyız.”